LE REGIME FISCAL DE LA LOCATION MEUBLEE
LA LOCATION MEUBLEE
I – Régime juridique
n Sur le plan fiscal, la location de logements meublés constitue une activité relevant de la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) lorsqu’elle est réalisée par un particulier ou une société de personnes soumise à l’IR, il s’agit donc d’une activité commerciale.
n location meublée consiste à louer un logement suffisamment meublé pour permettre au locataire d’y vivre normalement sans qu’il lui soit nécessaire de compléter l’ameublement.
Sont concernés les revenus provenant de la location de locaux meublés, ceux issus de locations saisonnières, de chambres d’hôtes ou de gîtes.
Distinction meublé professionnel/non professionnel : l’accès à ce statut de loueur en meublé professionnel a été modifié :
n Définition : L’article 151 septies du CGI stipule que la qualité de professionnel est reconnu au loueur :
n inscrit en tant que tel au registre du commerce et des sociétés,
n qui réalise un chiffre d’affaires issus de la location en meublée de plus de 23 000 €
n dont le montant des loyers du meublé dépasse la somme des autres revenus professionnels
n A contrario, le loueur en meublé non professionnel est celui qui ne répond pas aux conditions posées par les dispositions de l’article 151 septies du CGI.
Reprenons ces 3 conditions :
Le montant des loyers :
Les 23 000 € doivent être appréciés au regard des recettes des locations meublées réalisées par l’ensemble du foyer fiscal
En cas de commencement ou cessation d'activité en cours d'année, le montant des recettes doit être ajusté, prorata temporis, distinctement pour chaque immeuble loué, l'année de la mise en location. Le point de départ est fixé à la date d'acquisition ou d'achèvement de l'immeuble.
Inscription au registre du commerce et des sociétés
L'administration n'oppose pas la condition d'inscription au registre du commerce, exigée pour obtenir la qualité de loueur professionnel, si celle-ci a été refusée par le greffe du tribunal de commerce. Mais le contribuable doit conserver la décision de refus pendant toute la période d'activité de loueur en meublé (Rép. Beaulieu : AN 28-10-2008 p. 9266 n° 19560).
Les revenus d’activité du foyer fiscal
Les recettes annuelles retirées de la location en meublé doivent excéder le total des revenus nets professionnels du foyer fiscal (avant déduction des charges du revenu global), y compris les revenus taxables à un taux proportionnel. Un dispositif transitoire s'applique aux locations ayant débuté avant 2009.
II– Régime Fiscal
1) Le régime micro-bic
Vos loyers issus de locations meublées n’ont pas dépassé 32 100 €. Le régime du micro-bic s’applique.
Ce régime fonctionne de façon automatique, l’administration fiscale applique un abattement de 50% sur le montant de vos recettes.
Néanmoins vous pouvez renoncer à cet abattement de 50% effectué de manière automatique sur le montant de vos recettes, si vos dépenses ont dépassé 50% de vos loyers.
Cette option est valable deux ans et doit faire l’objet d’une option par courrier avant le 1er février de l’année de perception des revenus.
2) Le régime réel d’imposition
Vos recettes ont dépassé les 32 100 € ou vous avez exercé cette option.
L’imposition des revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux implique la prise en compte des loyers selon le régime propre à cette catégorie de revenus.
L’investisseur dispose d’un choix, inscrire ou non l’immeuble au bilan. Cette mention permet au loueur d’imputer sur les loyers acquis non seulement les charges locatives mais également les charges de la propriété.
Ces dernières comprennent les intérêts de l’emprunt éventuellement contracté pour l’acquisition de l’immeuble, mais également l’amortissement de l’immeuble, les impôts fonciers, l’assurance de l’immeuble.
3) Les déficits
Les déficits subis par les loueurs en meublé non professionnels ne sont imputables que sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes.
Les déficits retirés de l'activité de location meublée exercée à titre professionnel sont imputables sur le revenu global du contribuable sans limitation.
4) L’imposition des plus-values
Les plus-values des loueurs professionnels bénéficient, à condition que l'activité soit exercée depuis au moins cinq ans, d'une exonération totale lorsque la moyenne des recettes tirées de la location au titre des exercices clos au cours des deux années civiles précédentes n'excède pas le seuil de 90 000 € HT, et d'une exonération partielle si ces mêmes recettes sont comprises entre 90 000 € HT et 126 000 € HT .
Les plus-values et moins-values réalisées par les loueurs non professionnels relèvent du régime des plus-values privées.
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